Le secteur immobilier reste dynamique : construction
Le secteur de l’immobilier à Madagascar maintient sa vitalité malgré les effets de la crise sanitaire et de l’inflation mondiale. Les constructions se multiplient à Antananarivo et dans les autres villes du pays. Considéré comme une valeur refuge en période d’incertitudes, le bâtiment continue d’attirer les investissements.
Les prévisionnistes estiment que les investisseurs et les professionnels de l’immobilier pourraient engager plus de 300 millions de dollars au cours des cinq prochaines années. Ce chiffre est justifié par le déficit de huit cent mille logements enregistré dans le pays. La commercialisation et la gestion des nouvelles constructions sont de plus en plus confiées à des agences immobilières expérimentées. Des acteurs internationaux majeurs du secteur, tels que Century 21, envisagent également de s’implanter dans la Grande île.
Il est à noter que ces dernières années, la « gestion locative » est devenue une option à la mode. Cette formule permet à une agence gestionnaire d’agir au nom du propriétaire pour rechercher un locataire, signer le bail, réaliser l’état des lieux, percevoir les loyers ou encore effectuer les travaux relevant de la responsabilité du propriétaire. Le syndic, une fois l’immeuble terminé, assure l’organisation des parties communes, leur entretien, leur sécurité ou leur amélioration, tout en représentant la copropriété en justice.
Sur le plan financier, il est observé que le prêt bancaire à Madagascar est souvent un complément au budget immobilier, étant donné que les banques accordent rarement le financement nécessaire pour l’ensemble du projet. La vente-location est également considérée comme une véritable solution en tant que facilité de paiement. Les promoteurs proposent un loyer fixe sur 10 à 15 ans et à la fin du contrat, le locataire devient propriétaire du bien. Le montant est logiquement plus élevé par rapport aux loyers pratiqués sur le marché pour le même type de logement et de superficie équivalente. L’environnement du quartier et la distance par rapport au centre-ville sont des critères pris en compte pour évaluer la valeur.
Selon le cabinet britannique Knight Frank, spécialisé dans l’étude des marchés immobiliers en Afrique, le secteur de l’immobilier est en plein essor dans la capitale de Madagascar. Les investisseurs étrangers sont de plus en plus nombreux à investir dans le secteur, car l’évolution du marché favorise un taux de rendement élevé pour les investissements. L’étude souligne qu’Antananarivo est en tête de liste dans le classement des villes d’Afrique les plus favorables aux investissements immobiliers.
L’agence spécialisée des Nations unies, UN-Habitat, estime qu’entre 50 et 70% des propriétés privées dans les zones urbaines de Madagascar sont enregistrées. Cependant, le registre central des actes de propriété utilise toujours le papier pour les enregistrements et il n’existe pas de base de données électronique. Des initiatives de numérisation du système d’enregistrement des actes sont cependant en cours. Les données relatives à la propriété immobilière depuis 2020 indiquent que entre 60 et 70% des constructions sont louées. En raison de la nature informelle du système de détention des terres, les propriétaires peuvent fixer les prix sans tenir compte de la qualité ou des réglementations, et les prix sont principalement basés sur l’emplacement des immeubles.
L’UN-Habitat souligne que la forte demande de location a entraîné une pénurie de terrains dans des villes comme Antananarivo, ce qui influence également le prix des bâtiments. La plupart des ventes de terrains (plus de 90%) se font entre membres de la famille ou amis, et une minorité entre agents officiels. 17% des ménages qui occupent des terres sont en situation d’insécurité foncière et risquent d’être expulsés si les propriétaires décèdent ou vendent leurs biens.
L’UN-Habitat rappelle également le rapport de la Banque mondiale qui note que Madagascar doit faciliter l’obtention de permis de construire et l’enregistrement du titre de propriété. L’urbanisation rapide a toutefois poussé les autorités à mettre en place un environnement propice aux investissements privés dans l’immobilier. Cette stratégie est soutenue par des institutions internationales. Trois politiques clés ont été mises en œuvre dans ce sens. La première est la Politique de réforme de la gouvernance foncière urbaine de 2005, qui se concentre sur la décentralisation de la gestion foncière et sur les procédures de sécurisation du régime foncier. La deuxième politique est la Politique nationale de l’Habitat de 2006, une politique nationale visant à promouvoir l’habitat accessible et durable. La dernière politique mise en œuvre est la Réforme du Code de l’Habitat et de l’Urbanisme de 2015, qui a donné lieu à des lois d’aménagement et d’urbanisation.
Ces lois imposent une surface minimale de 150 m², augmentant ainsi la taille actuelle des parcelles dans les villes. La Banque mondiale a mené une étude en 2020 qui a abouti à trois principales recommandations. La première concerne la mise à jour des informations foncières par une évaluation systématique et l’élaboration de plans locaux d’occupation des sols urbains. La deuxième recommandation vise la formalisation et la sécurisation de l’occupation à grande échelle en utilisant des outils innovants. Enfin, la troisième propose la création d’une agence spécialisée chargée de coordonner et de mettre en œuvre les opérations foncières urbaines.
En outre, les bailleurs de fonds encouragent Madagascar à réglementer davantage le secteur de l’habitat en créant des organismes de réglementation, des cadres juridiques et des technologies de recherche. La coopération continue du secteur privé et la promotion des systèmes de location ainsi que l’offre d’incitations fiscales aux promoteurs immobiliers sont essentielles pour atteindre les objectifs. Les synergies entre le secteur financier, le gouvernement, les promoteurs immobiliers et les investisseurs doivent être identifiées et renforcées pour créer des instruments financiers avec moins d’obstacles.
L’agence nationale de promotion des investissements, EDBM, soutient que le cadre législatif s’améliore en faveur des acteurs de l’immobilier à Madagascar. Elle souligne que l’établissement des grands principes du droit des investissements offre la liberté d’investir pour toute personne physique ou morale, malgache ou étrangère, l’égalité de traitement entre les investisseurs locaux et étrangers, la protection des droits de propriété des investisseurs contre la nationalisation, et enfin, le transfert libre, sans autorisation préalable, des bénéfices après impôts, dividendes, revenus salariaux, rémunérations et épargnes des salariés expatriés.
En tant que médiateur et facilitateur, l’EDBM préconise la collaboration entre les opérateurs locaux et étrangers. Ce type de partenariats (privé-privé) permet de protéger les investissements. En témoignent les collaborations entre les groupes Andilana (Espagne) et Filatex (Madagascar), et entre les groupes Rajabali (Madagascar) et Accor (France) qui ont construit à Antananarivo. L’intérêt des grands groupes de renommée internationale semble confirmer l’attractivité de Madagascar dans les secteurs touristique et immobilier. De nouveaux partenariats devraient être annoncés.
L’enquête menée par le service économique de l’ambassade de France montre que le secteur de la construction et de l’immobilier représente une part significative de l’économie du pays (plus de 10% du PIB malgache : 473 MUSD) et génère un grand nombre d’emplois. Les principaux moteurs de croissance du secteur sont la croissance démographique et urbaine avec les logements et bâtiments commerciaux (financement largement privés) et les grands projets d’infrastructures (financements publics notamment des bailleurs).
Les données du dernier recensement général de la population démontrent que le secteur emploie 1,7% de la population active (15-59 ans), soit environ cent soixante-cinq mille six cents personnes. Il représenterait également près de 5% des emplois informels, principalement composés d’auto-entrepreneurs individuels. Le service économique estime que l’immobilier reste dynamique à Madagascar, porté principalement par des opérateurs locaux et de plus en plus d’entreprises étrangères, répondant globalement à une demande locale.
Une étude sur le marché foncier à Antananarivo, menée avec le soutien de l’Institut des Métiers de la Ville, a révélé que la valeur monétaire du bien foncier importe désormais autant que son substrat social et sa dimension culturelle. Cela a entraîné une augmentation des « ventes définitives » matérialisée par le transfert foncier en contrepartie du prix d’achat. Peu à peu, la logique économique a pris le pas sur celle, ancienne, fondée prioritairement sur les rapports sociaux. Le foncier est ainsi devenu un objet qui s’échange sur le marché au plus offrant, conduisant à une « économisation du foncier » qui ne prend que peu en compte, lors de la transaction, le substrat social et culturel initial.
La politique de développement de Madagascar a permis, selon les observateurs, des réformes légales et économiques qui ont rendu plus attractif d’investir dans plusieurs secteurs, dont l’immobilier.
Les lois de Finances, depuis quatre ans, prévoient un taux d’investissement s’élevant à plus de 20% contre 17,8% en 2020, constatent toujours ces observateurs. L’État mise notamment sur des investissements structurants. La loi sur les investissements donne le droit aux entreprises étrangères d’acquérir des terrains et des biens immobiliers sous certaines conditions. Pour un investisseur, l’acquisition d’un terrain peut s’effectuer par le biais d’un bail emphytéotique de 18 à 99 ans renouvelables, cessible et transformable pour les étrangers, et en pleine propriété pour les nationaux. Pour la protection des investissements, Madagascar a signé des accords de Promotion et Protection des Investissements étrangers avec plusieurs pays (Canada, Maurice, France, Allemagne, Chine, etc.). Ces accords établissent un cadre légal pour les investissements étrangers, couvrant aussi bien les droits que les devoirs. La loi malgache reconnaît le droit à la propriété privée et l’expropriation ne peut se faire que dans le cadre de la loi avec compensation appropriée. Les entreprises exportatrices peuvent demander le statut d’entreprise franche (Export Free Zone) pour obtenir les avantages décrits dans la loi de 2007 et qui offrent des opportunités pour investir dans les infrastructures (bureaux, usines…). Dans les autres secteurs, des incitations fiscales sont décidées dans la loi d’Orientation Fiscale adoptée par le Parlement. Il est également à noter que certains textes de base qui régissent la législation foncière, établis dans les années 1960, suite à l’indépendance, ont été récemment mis à jour ou complétés du fait de la réforme foncière (notamment suite à l’adoption de la loi du 17 octobre 2005).
Lorsqu’une société souhaite acquérir un bien immobilier à Madagascar, le propriétaire de l’entreprise est tenu de présenter un programme d’investissement auprès du gouvernement et de l’EDBM, les deux entités chargées de prendre la décision sur l’acceptation ou le rejet du projet. Pour ce faire, celles-ci devront se référer au décret de 2003 qui traite des cas d’immigration afin de bénéficier d’un droit d’accession. Plusieurs documents sont à fournir au préalable, notamment un formulaire de demande, un certificat de situation juridique ainsi que le certificat d’immatriculation du bien en question.